um filho compra um imóvel no nome dos pais, na hora da partilha dos bens, após o falecimento dos genitores, o filho perde qualquer vantagem sobre o bem tendo que dividi-lo igualmente com seus irmãos.
Todo o patrimônio imobiliário que um casal constituiu foi doado à filha para melhor ampará-la. Com a morte da mãe e o envolvimento do pai com uma outra mulher, a filha, requer a posse dos imóveis, desamparando desta vez, o próprio pai.
Problemas deste tipo podem ser facilmente resolvidos se juntamente com a doação, fosse instituída uma cláusula de usufruto. No primeiro exemplo, o filho (nu-proprietário) poderia conceder o usufruto vitalício para os pais, e no falecimento destes, com a extinção do usufruto, ele voltaria a ter a plena propriedade do imóvel. No segundo, os pais poderiam doar todos os bens, contudo, instituindo um ônus ao direito de propriedade da filha, pela reserva de usufruto vitalício dos mesmos. E ainda, para maior segurança da parte sobrevivente, conforme permite o artigo 1.411 do Novo Código Civil, expressar que o quinhão da parte que falecer caberá ao sobrevivente.
Usufruto é o direito que se dá a alguém, por certo tempo, de usufruir de um bem (móvel ou imóvel) como se fosse o dono, sem que o mesmo deixe de ser de propriedade do autor da liberalidade.
São direitos do usufrutuário a posse, uso e administração do imóvel, podendo usufruir do bem em pessoa ou mediante arrendamento, ficando com os rendimentos que dele advirem, com a ressalva de que não lhe é permitido a venda ou o repasse do imóvel.
O usufrutuário têm também deveres em relação ao bem. Cabe a este os pagamentos dos tributos resultantes do usufruto, como água, luz, condomínio, etc. O usufrutuário é responsável também por zelar pelo bem, arcando com as despesas para a conservação do mesmo. Contudo, a deterioração do imóvel por uso regular é de competência do nu-proprietário. No caso de destruição ou dano do imóvel por culpa do usufrutuário os reparos para a reconstituição do mesmo passam a ser de sua responsabilidade.
Raquel Mattos Borges da Costa, consultora jurídica do Cartório Conduru, 4o Ofício de Notas, explica que por tratar-se de direito real, o usufruto deve ser feito na forma de escritura pública, com ressalva para a exceção prevista no código de poder utilizar-se o instrumento particular, quando o valor do imóvel não ultrapassar a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente.
Quando o usufruto recair sobre bem imóvel, sua constituição será efetivada mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, ou seja, o da divisão onde está localizado, na matrícula que corresponder àquele imóvel, mencionando em resumo o prazo e as condições estipuladas para a sua celebração, e findará mediante averbação de seu cancelamento, também obrigatória.
Menos burocracia - "Nos últimos anos percebemos que as pessoas têm procurado, com maior freqüência, entender e utilizar-se do instituto do usufruto por ato entre vivos, geralmente em contratos gratuitos e entre parentes", afirma Raquel.
Partilha de bens - Constantemente, o usufruto é utilizado para resolver disputas decorrentes da partilha de bens nos casos de separação judicial ou divórcio, quando o casal concorda em transferir a nua-propriedade do imóvel para o nome de seus filhos, reservando a um ou ambos os cônjuges o usufruto vitalício sobre o mesmo. “O contrato assegura aos pais o direito de residência, bem como a exploração em atividade empresarial ou a locação, usufruindo das rendas dele advindas, e impedirá que o nu-proprietário o aliene ou dê em garantia a terceiros, à sua revelia, anulando tais possibilidades, em decorrência do direito de seqüela que o caracteriza”, complementa Raquel.
Inventário – Outra hipótese muito freqüente é a do casal que já alcançou certa estabilidade financeira e patrimonial e que partilha seus bens em vida, buscando poupar seus herdeiros dos trâmites legais e despesas decorrentes do processo de inventário, fazendo doações conjuntas ou individuais a seus herdeiros ou terceiros a quem queiram beneficiar, observadas as restrições legais.
Tributação - A escritura de usufruto não está sujeita a tributação, uma vez que não implica em ato de disposição, livrando-se da incidência fiscal. Igualmente não caracteriza fato gerador do tributo a renúncia ao seu exercício nem a extinção decorrente da morte do usufrutuário vitalício, bastando, nesse caso, que o interessado requeira ao Oficial do Registro Imobiliário que averbe o processo de cancelamento, anexando o original ou fotocópia da certidão de óbito do titular do direito.
Menores - Entretanto, Raquel ressalta que os atos de transmissão de bens imóveis (inclusive os gratuitos) são irrevogáveis, com exceção de alguns casos previstos em lei, acarretando a perda da propriedade, razão pela qual deve se avaliar cuidadosamente as aparentes vantagens daí decorrentes, sobretudo quando feita em favor de incapazes, como por exemplo, menores, cujos bens só poderão ser repassados ou negociados com prévia autorização de juiz de Direito competente, ouvido o representante do Ministério Público. "Pais, tutores e curadores só podem exercer atos de administração, jamais de disposição sobre o patrimônio daqueles que estão sob sua guarda e proteção", informa.
Alienação - No dia a dia de seu trabalho, Raquel já testemunhou, a ocorrência de casos de recusa do nu-proprietário em desfazer-se do bem recebido para atender necessidade urgente do autor da liberalidade, inclusive em casos de doenças graves que requeiram cirurgias e medicamentos de alto custo financeiro. Ou, ainda, o risco de pressão do nu-proprietário sobre o usufrutuário para fazê-lo renunciar, sob as mais diversas alegações, e assim poder desfazer-se do bem, deixando-o sem moradia nem meios de subsistência.
Cessão - É possível porém, de acordo com o Novo Código Civil, ceder o exercício do usufruto a terceiros, mediante o registro de cláusula do usufruto em benefício da outra pessoa. O usufruto não pode ser transferido por alienação, mas sim cedido por título gratuito (sem qualquer ônus) ou oneroso.
Prazo - É fundamental saber que o traço mais caraterístico de um usufruto é a temporariedade. O usufruto deve ter obrigatoriamente um fim, o máximo que um usufruto pode durar é até a morte do usufrutuário, não sendo permitido por lei que o usufruto passe a ser gozado por herdeiros do morto.
Cancelamento - O usufruto é pessoal e intransferível, podendo ser cancelado somente nos casos de renúncia ou morte do usufrutuário, quando finda o tempo de duração pré estabelecido em contrato, quando há a deterioração ou ruína do bem por culpa do usufrutuário, pelo não uso do bem, quando há a consolidação da propriedade (em caso de óbito) ou ainda quando as partes envolvidas decidem de comum acordo pelo fim do usufruto registrando o cancelamento do mesmo em cartório.
O usufruto, quando bem administrado mostra-se um bom negócio para todas as partes envolvidas. Mas, como tudo no Direito e na vida, cada ato deve ser muito bem avaliado antes de ser praticado, pois as realidades de cada um a si pertencem, e a experiência alheia, embora podendo ser considerada, não deve servir de único parâmetro à uma decisão de tamanha repercussão.
Fonte: O Liberal/PA
(27/03/2004) |
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